Податки при купівлі та продажу нерухомості в Україні у 2025: що має знати покупець і продавець

Придбання чи продаж квартири — не просто юридична процедура, а серйозний фінансовий крок, який супроводжується низкою витрат і податкових зобов’язань. У 2025 році українське законодавство щодо ринку нерухомості залишається стабільним, проте деякі нюанси в оподаткуванні можуть суттєво вплинути на остаточну суму угоди. У цьому матеріалі ми зібрали актуальну інформацію про те, які податки, збори та комісії слід врахувати обом сторонам — і продавцю, і покупцю.

---

Основні податки при купівлі квартири

1. Збір до Пенсійного фонду — 1%
Покупець зобов’язаний сплатити 1% від договірної вартості житла до Пенсійного фонду України. Без цієї оплати нотаріус не має права зареєструвати право власності.
   -> Зверніть увагу: якщо ви купуєте перше житло, можна подати заяву на звільнення від сплати цього збору, однак фактично його часто сплачують усі, а повернення відбувається через суд.

2. Державне мито — 1% від кадастрової вартості
Сплачується виключно покупцем і розраховується від кадастрової, а не ринкової вартості. Ця сума спрямовується до бюджету під час реєстрації угоди.

3. Нотаріальні послуги — 1,5%–3% від вартості угоди
До них належать підготовка договору купівлі-продажу, перевірка прав власності, внесення змін до Державного реєстру. Ціна залежить від нотаріуса (приватний чи державний) та складності угоди. У деяких випадках сторони домовляються про розподіл цих витрат навпіл.

---

Податки при продажу нерухомості

1. Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)

   - 5% — для резидентів України.

   - 18% — для нерезидентів.

Цей податок сплачується з отриманого прибутку від продажу.

   -> Виняток: якщо об’єкт перебував у вашій власності понад 3 роки і це перший продаж у році — ПДФО не стягується.

2. Військовий збір — 1,5%
Додатковий податок для тих, хто підлягає сплаті ПДФО. Він також нараховується на суму прибутку.

3. Державне мито — 1% від кадастрової вартості
На відміну від покупця, продавець також зобов’язаний внести держмито. Якщо ви належите до пільгової категорії (учасники бойових дій, люди з інвалідністю тощо) — можливе звільнення.

---

Іпотека: додаткові витрати

Якщо нерухомість купується в кредит, покупець повинен врахувати ще кілька платежів:

   - Страхування об’єкта (обов’язкова умова банку);

   - Банківська комісія (до 2% суми кредиту);

   - Проміжне страхування чи послуги оцінювача (залежно від вимог банку).

---

Терміни сплати податків

Усі податкові зобов’язання мають бути виконані протягом 14 днів з моменту укладення договору або подання заяви на іпотеку. У випадку новобудов — термін відлічується з моменту внесення першого платежу забудовнику.

---

Заниження ціни в угоді: ризики

Деякі сторони угоди намагаються вказати занижену вартість квартири, щоб зменшити податкове навантаження. Проте податкові органи активно моніторять ринкові ціни.
   -> Якщо розбіжність між ринковою і заявленою ціною перевищує 33%, податок буде нараховано з ринкової вартості.

---

Хто може не платити податки та збори?

Відповідно до законодавства, від частини податкових зобов’язань можуть бути звільнені:

   - Учасники АТО/ООС;

   - Люди з інвалідністю I–II груп;

   - Діти-сироти;

   - Багатодітні родини (5+ дітей);

   - Особи, що постраждали внаслідок аварії на ЧАЕС;

   - Релігійні організації;

   - Громадяни, які вперше купують житло.

   !!! Увага: більшість пільг не застосовуються автоматично. Потрібне підтвердження документами та, іноді, окреме звернення до суду.

---

Податок на розкіш у 2025 році

Залишається чинним. Якщо квартира має площу понад 60 м², податок нараховується за "зайві" квадратні метри.
А якщо площа перевищує 300 м², додатково нараховується спеціальний щорічний збір — орієнтовно 30 000 грн.

---

Висновок: хто і скільки платить

Покупець:

   - 1% до Пенсійного фонду (від ціни у договорі);

   - 1% держмита (від кадастрової вартості);

   - 1,5–3% нотаріальні послуги;

   - Додаткові витрати — при купівлі в іпотеку.

Продавець:

   - 5% ПДФО (18% — для нерезидентів);

   - 1,5% військовий збір (якщо застосовується ПДФО);

   - 1% держмита;

   - 1,5–3% — нотаріус.

---

Порада фахівця

Перед укладенням угоди обов’язково проконсультуйтеся з професійним нотаріусом або податковим консультантом. Це дозволить заздалегідь оцінити всі витрати та уникнути непередбачених платежів.

 

Хочете зекономити час та гроші? Зверніться до агентства нерухомості РІЕЛТОР, яке супроводжує угоди під ключ — це вигідніше, ніж діяти самостійно.

← назад