Налоги при покупке и продаже недвижимости в Украине в 2025: что должен знать покупатель и продавец

Покупка или продажа квартиры — это не просто юридическая процедура, а серьёзный финансовый шаг, сопровождающийся рядом расходов и налоговых обязательств. В 2025 году украинское законодательство в сфере недвижимости остаётся стабильным, однако некоторые нюансы налогообложения могут существенно повлиять на итоговую сумму сделки. В этом материале мы собрали актуальную информацию о налогах, сборах и комиссиях, которые должны учитывать обе стороны — продавец и покупатель.

Основные налоги при покупке квартиры

1. Сбор в Пенсионный фонд — 1%
Покупатель обязан уплатить 1% от договорной стоимости жилья в Пенсионный фонд Украины. Без этой оплаты нотариус не имеет права зарегистрировать право собственности.
   -> Обратите внимание: если вы покупаете первое жильё, можно подать заявление на освобождение от уплаты этого сбора, однако на практике его часто платят все, а возврат происходит через суд.

2. Государственная пошлина — 1% от кадастровой стоимости
Оплачивается исключительно покупателем и рассчитывается от кадастровой, а не рыночной стоимости. Эта сумма направляется в бюджет при регистрации сделки.

3. Нотариальные услуги — 1,5%–3% от суммы сделки
Включают подготовку договора купли-продажи, проверку прав собственности, внесение изменений в Государственный реестр. Стоимость зависит от нотариуса (частный или государственный) и сложности сделки. В некоторых случаях стороны договариваются о разделении этих расходов пополам.

Налоги при продаже недвижимости

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

   - 5% — для резидентов Украины.

   - 18% — для нерезидентов.

Этот налог уплачивается с полученной прибыли от продажи.

   -> Исключение: если объект находился в вашей собственности более 3 лет и это первая продажа в году — НДФЛ не взимается.

2. Военный сбор — 1,5%
Дополнительный налог для тех, кто обязан платить НДФЛ. Также начисляется на сумму прибыли.

3. Государственная пошлина — 1% от кадастровой стоимости
В отличие от покупателя, продавец также обязан уплатить госпошлину. Если вы относитесь к льготной категории (участники боевых действий, лица с инвалидностью и т.д.) — возможно освобождение.

Ипотека: дополнительные расходы

Если недвижимость приобретается в кредит, покупателю следует учитывать ещё несколько платежей:

   - Страхование объекта (обязательное условие банка);

   - Банковская комиссия (до 2% суммы кредита);

   - Промежуточное страхование или услуги оценщика (в зависимости от требований банка).

Сроки уплаты налогов

Все налоговые обязательства должны быть выполнены в течение 14 дней с момента заключения договора или подачи заявки на ипотеку. В случае новостроек — срок отсчитывается с момента первого платежа застройщику.

Занижение цены в договоре: риски

Некоторые стороны сделки пытаются указать заниженную стоимость квартиры, чтобы уменьшить налоговую нагрузку. Однако налоговые органы активно мониторят рыночные цены.
   -> Если разница между рыночной и заявленной ценой превышает 33%, налог будет начислен от рыночной стоимости.

Кто может не платить налоги и сборы?

Согласно законодательству, от части налоговых обязательств могут быть освобождены:

   - Участники АТО/ООС;

   - Люди с инвалидностью I–II групп;

   - Дети-сироты;

   - Многодетные семьи (5+ детей);

   - Пострадавшие в результате аварии на ЧАЭС;

   - Религиозные организации;

   - Граждане, впервые покупающие жильё.

   !!! Внимание: большинство льгот не применяется автоматически. Необходимы документы и, иногда, обращение в суд.

Налог на роскошь в 2025 году

Остаётся в силе. Если квартира имеет площадь более 60 м², налог начисляется на «лишние» квадратные метры.
А если площадь превышает 300 м², дополнительно начисляется специальный ежегодный сбор — примерно 30 000 грн.

Вывод: кто и сколько платит

Покупатель:

   - 1% в Пенсионный фонд (от договорной цены);

   - 1% госпошлины (от кадастровой стоимости);

   - 1,5–3% нотариальные услуги;

   - Дополнительные расходы — при покупке в ипотеку.

Продавец:

   - 5% НДФЛ (18% — для нерезидентов);

   - 1,5% военный сбор (если применяется НДФЛ);

   - 1% госпошлины;

   - 1,5–3% — нотариус.

Совет специалиста

Перед заключением сделки обязательно проконсультируйтесь с профессиональным нотариусом или налоговым консультантом. Это поможет заранее оценить все расходы и избежать неожиданных платежей.

 

Хотите сэкономить время и деньги? Обратитесь в агентство недвижимости РИЕЛТОР, которое сопровождает сделки под ключ — это выгоднее, чем действовать самостоятельно.

← назад